年，成都市规划局等多个部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。由此，开始掀起新一轮封堵“商改住”“办改住”的政策潮。
近年来，由于成都楼市调控加剧，虽商办市场库存进而得到一定释放，但去化压力仍然很大。尽管面对上述禁令，不少房企仍选择铤而走险，“商改住”或“办改商”问题加剧。
近期，成都双流华府大道三段00号的棠湖柏林城多位业主向界面四川爆料：该项目涉嫌“未按合同履约交房”“违规商办改住”“虚假宣传”“违规收费”。接投诉后，界面四川前往棠湖柏林城和职能部门对爆料的业主进行了走访。
“我去售楼部看房时，销售人员以公寓产品和水电气三通来介绍的，只告诉总价，当签合同时，就把总价分为两个部分，大概七成是房款，三成则是委托第三方的营销咨询费，按照销售人员指引只需签字按手印，且合同多处留白。”
“当初莫名在售楼部交了11万多营销咨询服务费，其实就是公寓的改造费用，开发商说就按面积来算，大概以元每平方米收取，用于内部结构改造和燃气安装。”
“收取营销咨询费和实际改造费用相差甚远，又无用途明细公示，物价部门也未备案。合同约定今年三月底交房，现在又说延期到七月，现在被全部打围，无法收房。”棠湖柏林城6期业主王艳（化名）向界面四川讲述了她的遭遇，愤怒不已。
界面四川上网查阅，此事并非偶然。有棠湖柏林城6期业主通过《问政四川》平台向双流区委书记求助，内容则是开发商涉及欺诈消费者、违规商改住等问题，但截至目前，还未获官方正式回复。
“商办变公寓”涉嫌虚假宣传据了解，棠湖泊林城六期项目规划许可面积.19，于年4月开工，竣工时间为年1月7日，项目规划为商业办公，其中，商业为.07，办公为.19，结构类型是框架和剪力墙。目前项目销售是以44-进行销售，产品以公寓和商业别墅对外销售。
王艳告诉界面四川，她是年10月认购了一套建筑面积约44.42平方米的商品房，单价为.52元/平方米，总价为元。购房合同上约定的交房时间为年月0日，但如今却被开发商告知要等到今年7月才能交房。现在看来，合同上写的办公用途，现在要改造成公寓交给我。
在年9月24日，王女士先提前支付了10万定金。10月1日，又支付了元首付剩余房款，并签订了购房合同。
图片来源：业主王艳提供
但10月5日，王艳又在开发商的要求下支付了元。而这笔钱款，在收据上的名目是“营销咨询服务费”。
并且收据上的收款单位和财务印章并不是成都棠湖柏林城房地产开发有限公司，而是第三方——上海央昂商务咨询管理中心。
11万营销咨询费付款凭证图片来源：业主王女士提供
据王艳介绍，这笔多出来的11万多营销咨询费用，实际是开发商承诺用于对业主所购商品房进行改造的工程费。
界面四川了解到，与王艳同样遭遇的还有余户“柏林城”业主，他们缴纳的改造费从11万至万不等，经过测算，大概依据每平方元左右收取，涉及近4亿元的“改造费”。
延期交房，引发大面积维权据王艳介绍，购房前，棠湖柏林城对外宣传该批次所售商品房为“水电气”三通。但事实上，所购商品房的规划用途为办公。
办公性质的房屋，按照国家规定是只通水电不通气的。并且水电费按非居民用水、用电收取，价格比民用水电费高很多。
购房合同截图图片来源：王女士提供
因此，王艳表示，开发商告知这后续缴纳的11万多所谓营销咨询费用，实际是用于对房屋加装天然气管道等改造的费用。
界面四川从业主与上海央昂商务咨询管理中心签订的委托书中可以看到，该委托书中规定第三方上海央昂商务咨询管理中心承办以下事项：
1.为业主购买商业类用房提供信息调查，房价分析，协助签订买卖协议等服务。
2.为业主申请办理所购房屋的天然气申办，代缴相关费用。
.为业主向有关单位协商进行所购房产的室内厨房、卫生间改造，并代为支付相关改造款。
为保证委托服务的实现，王艳需一次性支付给上海央昂商务咨询管理中心元咨询服务费。
委托书截图图片来源：王女士提供
维权：延期交房，前期承诺未兑现根据王女士出具的购房合同显示，开发商需在年月0日前向购房者交房。
购房合同截图图源：王女士提供
但据王女士介绍，到了原定交房时间，开发商却以房屋正在委托第三方进行改造中，需要延期到7月才能交房。
根据王女士出具的确认书显示，双方约定在开发商交房后，于年7月0日前，为其完成委托的全部事宜。
王女士声称自己还并未进行收房，对第三方入场改造表示质疑。
确认书图片来源：王女士提供
王女士称，开发商此前向业主邮寄了一份交付通知函。
该通知函内容显示，根据委托授权，开发商将与上海央昂商务咨询管理中心进行交房事宜办理。并根据委托，第三方上海央昂商务咨询管理中心将于年7月0日前完成最终房屋改造工作。
交付通知函图片来源：王女士提供
但王女士表示，自己并未委托第三方上海央昂商务咨询管理中心代为收房。并且，在委托书中也并无第三方将代替业主进行收房的相关约定。
同时，王女士称其让委托的第三方改造公司出具合法的改造手续，及备案文件，第三方公司无法出具合理合法的相关手续，房屋的竣工验收备案、各种专项验收以及建筑工程竣工验收备案证明文件。
同时，据王女士反映，开发商一直以“正在进行改造”为由，不允许业主进入房屋内验房。
因此，王女士认为开发商在自己还未验房、收房的前提下，就让第三方上海央昂商务咨询管理中心进行房屋改造，与购房合同约定的交房时间不符。
除了王女士反映的问题外，另一名购买了同批次房源的张女士向界面四川介绍，购房前开发商向自己承诺所购房屋并不正对电梯，但现在却发现自家大门正对电梯井，噪音问题堪忧。
另一名业主吴先生表示，当初开发商对外宣传自己所购房屋可享受同小区内别墅区的配套资源，但如今却发现，别墅区有围墙隔离，根本不能共享其配套。
同为业主的赖先生告诉界面四川，开发商把每一层楼原本属于公摊面积的公共卫生间卖给了部分户型的业主，但产权并不属于该业主。
公共卫生间售卖条款图片来源：赖先生提供
据最新消息，包括王女士在内的业主要求开发商退房，退还所有购房款项。或在不能退房的情况下，按市场价格，仅收取合理的所谓改造费用。
而据王女士反映，目前开发商不承认前期宣传内容，并表示不让改造就将房屋恢复原状。
调查：开发商曾因发布虚假广告被处罚界面四川在天眼查APP中发现，成都棠湖柏林城房地产开发有限公司70%股权方为南充汇誉贸易有限公司，0%为成都三江投资有限公司。该公司有2条历史行政处罚记录。一条是年2月因发布虚假广告，被四川省工商行政管理局责令停止发布相关广告，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并罚款人民币15元。
而委托进行房屋改造的第三方上海央昂商务咨询管理中心据天眼查APP数据显示，该公司疑似%实际控制人和最终受益人是蒋迪。
开发商：销售时已告知客户成都棠湖柏林城房地产开发有限公司相关负责人接待界面四川时表示，我们在售房的时候明确告诉业主，他们也签署了相关协议。但界面四川提出，第三方改造是公司统一的行为还是业主个人行为时，该负责人含糊其辞，无法说明理由，界面四川在追问近4亿“营销咨询服务费”是否能提供具体服务收费标准，同样无法做合理解释。
成都棠湖柏林城房地产开发有限公司给业主的解释说明
双流区住建局：涉嫌虚假宣传，已介入调查界面四川在掌握相关情况后，前往双流区住建局进行了解，市场科相关负责人告诉界面四川，从反馈的情况来看，有涉嫌虚假宣传的嫌疑，且有违反《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》的相关规定，即将联合市场监督局等部门将对企业进行介入调查。
业内人士：违规“商改住“改建针对此次维权事件，界面四川也咨询了房地产业内人士。
业内人士表示，办公类商品房和普通住宅在国家规划要求上一个是用于经营，一个是用于居住，在土地政策、建筑要求、配套设施、使用政策、交易政策、户籍政策等方面有太多的不同，购房要注意的地方太多而且需要专业知识。
购房者应根据自身出发点决定是否购买，并注意《购房合同》中的各项内容是否与宣传一致，如不一致建议咨询专业人士或放弃购买。
而办公用途的建筑在开发商报规报建时是不可能有天然气的，只有交房后业主方自行与燃气公司申请协商。所以房屋在建过程中宣传可通燃气肯定是虚假宣传。
同时，改造需要政府主管部门批准后方可实施。从现有管理现状办公室加装厕所和燃气是不符合成都住建部门规定的。因此开发商涉嫌隐瞒重大不利因素。
对于业主反映并未委托第三方收房情况，业内人士认为业主仅签署委托改造协议书，没有委托交房，开发商应按《买卖合同》交付房屋后再由被委托方按政策进行改造加装。因此开发商不交房是违约行为。购房房如与开发商协议不成可向法院起诉，并索要按合同约定的赔偿，合同没有约定的购房者如有损失的可举证索赔。
就本项目而言，合同约定开发商取得竣工验收即可视为交房，但未履行验房交接钥匙办理物业手续等，业主可索要物业费。
部分业主要求开发商按市场价退还部分改造费用，对此业内人士表示，委托改造需要相关资质。因此部分委托不合规。但这方面价格国家没有强制规定，而且该公司将购房咨询、工程改造，燃气安装混在一起更难鉴定。该项目事件法律关系涉及企业资质、服务内容、异地经营等比较复杂。
表面看按合同约定开发商已如期取得竣工验收；其次关于改造费用主要看委托内容被委托方是否完成。但就本项目而言购房咨询属于房屋中介行为，国家规定费用最高不超过%，其它如有证据证明被委托方在服务内容有虚假宣传可要求部分返回。
对于业主反映属于公摊的卫生间被售卖，不能共享配套资源等问题，业内人士认为把公摊部分售卖属于违规，但前期承诺的配套等看合同约定、前期宣传、规划文件有无这方面的内容，需要购房者举证。
最后业内人士告诉界面四川，该事件从本质上讲有可能是一次严重的违规改建。如是那开发商、销售商和业主都有责任。
因此首先是要向住建部门确定该项目把写字楼改造是否经过审批，其次该行为是开发商还是销售公司所为；再就是销售方在宣传、销售、改造安装上有无隐瞒、欺骗和违规等。
律师：房企应按照批准的规划、设计建设商品房针对此次事件，四川思沃律师事务所谈丽娜律师向界面四川表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，在满足上述规定的特定条件下构成要约。故相关宣传资料是否构成要约需结合具体的宣传资料以及是否在相关购房补充协议上另有约定作进一步的判断。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。“故作为房地产开发企业，不得随意变更商品房的规划和设计。”
“此种情况说明企业本身社会责任感较低。”此外，上海中原地产市场分析师卢文曦还表示，企业设法打“擦边球”的做法也说明违规处罚还执行得不够严厉，或为地方监管存在盲点，比较容易被钻空子，而导致出现了类似的行业乱象。
从逐利对象到乱象频出再到严控堵截，“商改住”在各城市逐渐走向消亡。然而，成都近年来的商办市场又刮起了一股“歪风”，扰乱了楼市的有序发展。
全国各地对“商改住”涉嫌虚假宣传开出多张罚单频出，但仍然难以刹住这股“歪风”。
目前，数位爆料业主已通过律师提起诉讼，关于后续的事态发展，界面四川将继续